출처-한국 경제
집주인이 권리 대신 받았는데.. 고소해도 될까요?
한경닷컴 더머니이스트
사진=게티이미지뱅크
“집주인이 제대로 된 돈을 모으기 위해 새 세입자를 찾았습니다. 문제는 집주인이 새 세입자로부터 제대로 된 돈을 받았다는 것입니다.
상업용 임대차에서 올바른 금전 거래에 대해 임차인과 집주인 사이에 분쟁이 발생하는 것은 드문 일이 아닙니다. 임차인의 권리거래는 법으로 보호받기 때문에 임대인도 임차인의 권리를 보장해야 합니다.
이 때문에 권리매매는 흔히 임차인의 전유적 권리로 인식되었다. 다만, 임차인의 불법행위나 권리의 성질에 따라 임대인의 권리를 매매할 수 있는 경우가 있습니다.
사례금은 사업시설, 고객, 신용, 사업 노하우, 입지적 이점 등으로 인해 발생하는 금전적 가치를 말합니다. 2015년 상가건물보호법(상가법) 개정 이후 법적인 보호를 받고 있다.
산업건설법 보호법(이하 상설법이라 한다) 제10조의3 제2항은 “법정계약이란 신규 임차인(신규 임차인)이 되려는 자(신규 임차인)가 임차인은 적절한 금액을 지불해야 합니다.
권리거래는 기존 임차인과 신규 임차인 간의 거래계약이다. 따라서 임대인은 세입자 간의 법적 거래에 개입해서는 안 됩니다. 그런데 집주인이 새 세입자에게 정당한 돈을 요구하거나 정당한 돈을 훔친다면?
동법 제10조의4 제1항은 임대인(집주인)이 임차인이 추천한 새 임차인이 되려는 자에게 포상금을 요구하거나 받는 것은 불법이라고 규정하고 있다. 즉, 집주인이 집주인을 대신하여 기존 임차인의 권리를 행사하는 경우 이는 불법이며 손해배상은 임차인에게 배상해야 합니다.
집주인은 세입자가 아니지만 대물권을 거래할 수 있는 경우가 있습니다. 세입자가 올바른 금액을 징수할 수 없거나 상점에 기존 세입자가 없다는 점에서 기소의 책임이 있는 경우 처음에 해당됩니다. 상설법은 임차인이 3년 이상 임대료를 연체하거나 임대 조건을 준수하지 않으면 보증금을 받을 수 없다고 규정하고 있습니다.
임차인이 침해한 것은 사실이지만 업무단지 조성에 아무런 노력도 하지 않은 집주인이 대신 제대로 된 돈을 받는 것이 적절한지 불만을 토로할 수 있다. 그러나 프리미엄은 임차인의 노력에 대한 보상이 아니라 입지에 따른 사업상의 이점도 프리미엄 가치의 일부로 산정한다.
대표적으로 유동인구가 많은 도심권에 위치한 매장이다. 이는 집주인이 자기 재산을 써서 그 지역의 부동산을 취득했기 때문인데, 이는 세입자의 노력과 상관없이 집주인의 노고에 대한 보상으로 볼 수 있다. 따라서 임차인이 불법행위를 하여 적법한 금액을 회수할 수 없는 경우 임차인은 해고될 수 있으며 집주인은 지리적 이점을 바탕으로 적법한 금액을 거래할 새로운 임차인을 직접 물색합니다.
경우에 따라 집주인은 임차인 자격과 같은 판매 전문 지식이나 사업 시설에 대한 권리를 거래할 수 있습니다. 집주인이 가게에서 직접 장사를 한 경우입니다. 집주인이 오랫동안 자신의 건물에 세입자가 없었다면 입지적 이점뿐 아니라 영업장 확보를 위한 노하우와 노력이 있었기에 당연히 권리 교환이 가능했다.